Cuánto dinero necesito para comprar una casa: guía 2026

La respuesta corta: alrededor del 30% del precio de la vivienda en ahorros. Pero hay matices que cambian la cifra miles de euros: tu CCAA, tu edad, si es obra nueva o segunda mano y el tipo de hipoteca que consigas. Aquí lo desglosamos por precios reales.

La regla del 30%: por qué es el suelo de seguridad

En España, los bancos suelen financiar como máximo el 80% del valor de tasación o de compra (lo menor de los dos). El otro 20% lo pones tú: es la entrada. A esa entrada hay que sumarle impuestos y gastos de formalización que no se financian con la hipoteca: hay que pagarlos con ahorros propios.

Ese conjunto suma, de media, un 30% del precio del piso:

• 20% entrada (lo que el banco no financia).
• ~8% de ITP en segunda mano (4–13% según CCAA), o 10% IVA + 1–1,5% AJD en obra nueva.
• ~2% de gastos: notaría, registro de la propiedad, gestoría y tasación.

Llegar al notario con el 30% ahorrado significa no tener que endeudarte por encima del 80%, conseguir mejores condiciones de hipoteca y mantener un colchón de seguridad para imprevistos del primer año (mudanza, reformas, derramas, electrodomésticos).

¿Y las hipotecas al 100%? Existen, pero con condiciones

Algunos bancos ofrecen hipotecas que financian el 90% o el 100% del precio, pero no son la norma y suelen requerir alguno de estos perfiles:

• Funcionarios o empleados públicos con contrato indefinido y antigüedad demostrable.
• Pisos del propio banco (inmuebles adjudicados que quieren colocar).
• Hipotecas para jóvenes con avales públicos (ICO, comunidades autónomas).
• Doble garantía: avalistas con otro inmueble libre de cargas.

Aun consiguiéndola, los gastos del 10% siguen sin financiarse: seguirás necesitando ITP, notaría, registro y gestoría con dinero propio. Y pagarás cuota más alta durante 25–30 años.

Tabla comparativa: 200.000 €, 300.000 € y 400.000 €

Este es el desglose del ahorro necesario para los tres tramos de precio más habituales en España, asumiendo segunda mano y un ITP medio del 8%:

Sueldo mínimo recomendado por precio (regla del 35%)

El segundo límite de seguridad es la cuota mensual: no debería superar el 35% de tus ingresos netos. Es el umbral que aplican los bancos para conceder la hipoteca y el que evita que vivir en tu casa te ahogue financieramente. Asumiendo el 80% financiado, 30 años de plazo y un TIN del 3%, estos son los sueldos netos recomendados:

Si compráis dos titulares, el sueldo se suma. Una pareja con dos nóminas de 1.800 € netos llega de sobra a un piso de 300.000 €; una sola nómina lo justifica con dificultad.

Cuánto dinero necesito para comprar una casa de 200.000 €

Para una vivienda de 200.000 €, lo realista es llegar al notario con 60.000 € ahorrados. Es la suma de la entrada del 20%, el ITP medio del 8% y los gastos de notaría, registro y gestoría (~2%).

• Entrada (20%): 40.000 €.
• ITP (8% medio): 16.000 €.
• Notaría + Registro + Gestoría (~2%): 4000 €.
• Sueldo neto mensual recomendado: 1927 € (cuota ≈ 675 € a 30 años, 3% TIN).

Puedes ajustar estos números a tu CCAA y condiciones reales en la calculadora de gastos de compra y comprobar la cuota en el comparador de hipotecas.

Cuánto dinero necesito para comprar una casa de 300.000 €

Para una vivienda de 300.000 €, lo realista es llegar al notario con 90.000 € ahorrados. Es la suma de la entrada del 20%, el ITP medio del 8% y los gastos de notaría, registro y gestoría (~2%).

• Entrada (20%): 60.000 €.
• ITP (8% medio): 24.000 €.
• Notaría + Registro + Gestoría (~2%): 6000 €.
• Sueldo neto mensual recomendado: 2891 € (cuota ≈ 1012 € a 30 años, 3% TIN).

Puedes ajustar estos números a tu CCAA y condiciones reales en la calculadora de gastos de compra y comprobar la cuota en el comparador de hipotecas.

Cuánto dinero necesito para comprar una casa de 400.000 €

Para una vivienda de 400.000 €, lo realista es llegar al notario con 120.000 € ahorrados. Es la suma de la entrada del 20%, el ITP medio del 8% y los gastos de notaría, registro y gestoría (~2%).

• Entrada (20%): 80.000 €.
• ITP (8% medio): 32.000 €.
• Notaría + Registro + Gestoría (~2%): 8000 €.
• Sueldo neto mensual recomendado: 3855 € (cuota ≈ 1349 € a 30 años, 3% TIN).

Puedes ajustar estos números a tu CCAA y condiciones reales en la calculadora de gastos de compra y comprobar la cuota en el comparador de hipotecas.

El truco que casi nadie cuenta: bonificación joven en el ITP

En muchas comunidades autónomas, los compradores menores de 30, 35 o 36 años que adquieren su primera vivienda habitual pagan un ITP reducido. La rebaja puede ser de la mitad: del 10% al 5% en Cataluña, del 8% al 3% en Murcia, del 7% al 3,5% en Andalucía.

¿Qué significa eso en la regla del 30%? Que baja al 25%: la entrada del 20% no se mueve, pero los gastos pasan del ~10% al ~5–6%. En un piso de 300.000 €, son 12.000–15.000 € menos de ahorro necesario.

Para revisar si encajas y cuánto te ahorras exactamente, consulta la guía de ITP por Comunidad Autónoma con bonificación joven.

Otros gastos que conviene tener en cuenta el primer año

El 30% del precio te lleva hasta el notario. Pero después la casa sigue costando dinero. Estos son los gastos del primer año que conviene anticipar para no descapitalizarte del todo:

• IBI: 200–1.200 €/año según municipio y valor catastral. Cómo se calcula.
• Comunidad de propietarios: 30–150 €/mes según servicios (ascensor, piscina, conserje).
• Seguro de hogar: 200–400 €/año (obligatorio si hay hipoteca).
• Suministros (luz, agua, gas, internet): 100–200 €/mes.
• Mantenimiento y reformas iniciales: pintura, pequeños arreglos, electrodomésticos. Margen razonable: 1.000–5.000 € el primer año.

Para verlo todo junto y saber el coste real mensual de tu vivienda, usa nuestra calculadora de gastos mensuales.

Ejemplo real: pareja joven, 300.000 € en Madrid

Lucía (30) y Javier (32) compran su primera vivienda en Madrid por 300.000 €. Aplican la bonificación joven del ITP de Madrid (4% en lugar del 6%):

• Entrada (20%): 60.000 €.
• ITP joven (4%): 12.000 € (en lugar de 18.000 €).
• Notaría + Registro + Gestoría: ~6.000 €.
• Total ahorro: 78.000 € (en lugar de 90.000 € sin bonificación).

Con dos nóminas netas de 2.000 €/mes, su cuota de hipoteca (≈ 1.012 €/mes a 30 años, 3% TIN) representa el 25% del ingreso conjunto. Bajo el umbral del 35%: hipoteca aprobada con holgura.

Consejos para llegar antes a la cifra

• Automatiza el ahorro: transferencia el día de la nómina a una cuenta separada, sin tarjeta asociada.
• Plan financiero a 24–36 meses: define cuánto al mes, en qué producto (cuenta remunerada, depósito, fondo monetario) y fecha objetivo.
• Revisa tu CCAA antes de elegir zona: el ITP puede ahorrarte 12.000 € en una compra estándar.
• Compara hipotecas en serio: 30 puntos básicos de diferencia en el TIN equivalen a miles de euros a lo largo del préstamo. Usa el comparador de hipotecas.
• No agotes el ahorro: deja un colchón de 3–6 meses de gastos fuera de la operación.

Checklist: ¿estoy listo para comprar?

• Tengo ahorrado al menos el 30% del precio del piso objetivo.
• Mi cuota estimada (o la conjunta) no supera el 35% de los ingresos netos.
• Mantengo un colchón extra de 3–6 meses de gastos.
• He revisado el ITP de mi CCAA y si me corresponde la bonificación joven.
• He pedido al menos 3 ofertas de hipoteca (mi banco + dos más).
• He calculado los gastos mensuales totales (no sólo la cuota).

Preguntas frecuentes

¿Puedo comprar una casa sin tener el 30% ahorrado?

Sí, pero con limitaciones. Existen hipotecas al 90% o 100% para funcionarios, pisos del propio banco o con avales públicos. Aun así, los gastos (~10% del precio) no se financian: hay que pagarlos con ahorros. Lo prudente sigue siendo llegar al 30%.

¿La cuota de la hipoteca incluye los gastos de la casa?

No. La cuota cubre capital + intereses + (si aplica) seguros vinculados. El IBI, la comunidad, los suministros y el mantenimiento se pagan aparte. Súmalos al planificar para conocer el coste real mensual.

¿Es mejor esperar a tener más ahorrado o comprar antes?

Depende del precio del alquiler, la subida estimada del piso y la evolución de tipos. Como regla, comprar con menos del 25% ahorrado y cuota por encima del 40% del sueldo es arriesgado: cualquier imprevisto (paro, derrama, subida de Euribor en hipoteca variable) se vuelve crítico.

¿Cuánto sueldo neto necesito para una hipoteca de 200.000 €?

Aplicando la regla del 35% con una cuota estimada de ~843 €/mes (30 años, 3% TIN), necesitas alrededor de 2.400 €/mes netos si compras solo, o ~1.200 €/mes por titular si sois dos.

Resumen rápido

• Regla del 30%: 20% entrada + ~8% ITP + ~2% gastos.
• Con bonificación joven en muchas CCAA, baja al 25% del precio.
• Cuota mensual ≤ 35% de los ingresos netos: regla de oro de los bancos.
• Hipotecas al 100% existen, pero no financian los gastos y son para perfiles concretos.
• Reserva un colchón de 3–6 meses de gastos fuera de la operación.