Gastos de notaría al comprar una casa: cuánto cobran y quién los paga

El notario es una de las primeras dudas que surge al calcular cuánto cuesta comprar una vivienda. Te explicamos quién paga qué desde la Ley 5/2019, cuánto cobra exactamente el notario según el precio de tu piso y por qué el arancel está regulado: nadie te puede "clavar".

La respuesta directa: ¿quién paga el notario?

Desde la Ley 5/2019 (Ley reguladora de contratos de crédito inmobiliario), el reparto es claro:

Es decir: si compras un piso con financiación, vas a firmar dos escrituras ante notario. La de compraventa (tú la pagas) y la de hipoteca (la paga la entidad). Eso reduce significativamente lo que antes cargaba el comprador.

Antes de 2019, el cliente pagaba todo: notaría y registro de ambas escrituras, gestoría, AJD e incluso la tasación. Hoy el banco asume la mayor parte de los gastos de formalización de la hipoteca.

Cuánto cuesta el notario: el rango real en 2026

Para una escritura de compraventa de vivienda habitual, los honorarios del notario (con complementos e IVA incluido) suelen rondar:

• 600 € – 800 € para pisos entre 100.000 € y 200.000 €.
• 800 € – 1.000 € para pisos entre 200.000 € y 300.000 €.
• 1.000 € – 1.300 € para pisos de más de 300.000 € (puede subir algo más si el valor es muy alto).

La escritura de hipoteca (que paga el banco) tiene un coste similar, ligeramente inferior porque no incluye la complejidad de la transmisión del inmueble: suele estar entre 400 € y 700 €.

Cómo funciona el arancel notarial (y por qué no te pueden cobrar lo que les dé la gana)

Los honorarios del notario en España no son libres. Están regulados por el Real Decreto 1426/1989, que aprueba el Arancel de los Notarios. Esto significa que:

• Todos los notarios de España aplican el mismo arancel base para el mismo tipo de documento y valor.
• Solo pueden aplicar un descuento de hasta el 10% sobre el arancel. Nunca pueden cobrar por encima.
• Al arancel base se suman complementos (folios adicionales, copias autorizadas, actas previas) y el IVA del 21%.

En la práctica, eso tranquiliza al comprador: no hay que negociar a contrarreloj ni temer que cada notario ponga su precio. La diferencia entre una notaría y otra es mínima (ese posible 10% de rebaja) y radica más en la atención, la agilidad y la disponibilidad de cita previa.

La escala progresiva del arancel (compraventa con cuantía)

El arancel se calcula aplicando una escala progresiva sobre el valor del inmueble. Cuanto más caro sea el piso, mayor es la base imponible, pero el tipo por mil baja en cada tramo:

A este cálculo se suman los complementos (que dependen de la extensión de la escritura, número de copias y otros conceptos) y el IVA del 21%. Por eso el precio final es algo superior al arancel base puro.

Escritura de compraventa vs escritura de hipoteca: dos documentos, dos costes

Es frecuente confundirlos porque se firman el mismo día, en la misma notaría y muchas veces con el mismo notario. Pero son dos documentos distintos, con dos costes separados:

Además del notario, cada escritura tiene su propio coste de Registro de la Propiedad (inscribir la escritura pública), que también recae en el comprador para la compraventa y en el bancopara la hipoteca. El registro suele costar entre 150 € y 400 € por escritura.

Ejemplos reales: cuánto pagarías de notaría según el precio del piso

Estos importes incluyen arancel base, complementos estimados e IVA del 21%. Son orientativos y válidos para cualquier notaría de España, ya que el arancel es único:

Los complementos (folios, copias) se estiman en un 25% sobre el arancel base e incluyen el IVA del 21%. Algunas notarías aplican descuentos de hasta el 10%.

¿Se puede negociar el precio del notario?

En sentido estricto, no se negocia el arancel: es una tabla oficial. Lo que sí se puede hacer es:

• Pedir un descuento de hasta el 10% sobre el arancel base. Algunas notarías lo aplican en operaciones de gran volumen o por promoción.
• Elegir libremente el notario. La Ley 5/2019 garantiza la libre elección de notario en hipotecas: el banco no puede imponerte uno concreto. En compraventas también puedes elegir.
• Solicitar presupuesto desglosado antes de firmar. Es tu derecho y te permite comparar sin sorpresas.

En la práctica, el ahorro máximo realista es ese 10%. No esperes rebajas espectaculares: el notario cobra lo que marca la ley, ni más ni menos.

Este gasto ya está incluido en tu calculadora de compra

En la calculadora de entrada y gastos de compra de AhorroParaTuCasa, los gastos de notaría ya vienen desglosados dentro del total. No lo cuentes dos veces: cuando uses la calculadora, el apartado "Gastos de formalización" ya incluye notaría, registro, gestoría e ITP/IVA estimados para tu precio y comunidad autónoma.

Es útil conocer el desglose —saber que el notario son ~600-900 € de un total de gastos que puede superar los 15.000 €— para entender dónde va cada euro.

Preguntas frecuentes sobre los gastos de notaría

¿El notario cobra por la consulta previa?

No. La información previa al notario es gratuita. Puedes acudir a una notaría, explicar tu caso y recibir orientación sobre qué documentos necesitas, cuánto costará y cómo se desarrollará la firma. Solo se cobra cuando se autoriza efectivamente la escritura.

¿Puede el banco obligarme a usar su notario?

No. Desde la Ley 5/2019, el cliente tiene derecho a elegir libremente el notario para la escritura de hipoteca. El banco puede recomendar uno, pero no imponerlo. En la práctica, muchos compradores terminan usando el notario que propone el banco por comodidad, pero es una elección, no una obligación.

¿El precio del notario varía según la comunidad autónoma?

No. El arancel notarial es único en toda España, regulado por normativa estatal (RD 1426/1989). Un piso de 200.000 € costará lo mismo de notaría en Madrid, Barcelona o Sevilla. Lo que sí varía entre comunidades son los impuestos (ITP, AJD, Sucesiones), pero esos no son honorarios del notario.

¿Cuándo se paga al notario?

Normalmente el mismo día de la firma de la escritura. En operaciones con gestoría, es frecuente que la gestoría adelante el pago y luego lo repercuta al cliente junto con el resto de gastos. El notario está obligado a entregarte una factura desglosada con todos los conceptos.

¿Qué pasa si solo compro el piso al contado, sin hipoteca?

Si pagas al contado, solo firmas una escritura: la de compraventa. Pagas tú la notaría (entre 600 € y 1.200 € según precio) y el registro de la propiedad (otros 150-400 €). No hay escritura de hipoteca, por lo que no hay gastos que asuma el banco. El total de formalización es menor que con hipoteca, pero debes desembolsarlo todo de tu bolsillo.

¿El notario puede cobrarme más de lo que marca el arancel?

No está permitido. Los notarios deben respetar los aranceles oficiales. Si consideras que te han cobrado de más, puedes reclamar ante el Colegio Notarial correspondiente, que revisará la factura y ordenará la devolución si procede.

Resumen rápido

• El notario cobra un arancel regulado (RD 1426/1989), igual en toda España.
• La escritura de compraventa la paga el comprador: entre 600 € y 1.200 € para una vivienda habitual.
• La escritura de hipoteca la paga el banco desde la Ley 5/2019.
• Nadie te puede cobrar más del arancel oficial; sí pueden darte hasta un 10% de descuento.
• Puedes elegir libremente el notario; el banco no puede imponerte uno.
• Este gasto ya está incluido en la calculadora de gastos de compra.