Contrato de arras: tipos, plazos y cláusulas clave

Comprar o vender una vivienda es una de las decisiones financieras más trascendentales de la vida. El contrato de arras es el documento que asegura la operación antes de la notaría. Aquí tienes qué es, sus tres tipos, qué pasa si vence el plazo y las cláusulas que no pueden faltar.

¿Qué es el contrato de arras y cuál es su función?

El contrato de arras es un precontrato privado que firman comprador y vendedor antes de formalizar la compraventa ante notario. A través de ese acuerdo, ambas partes expresan su voluntad de llevar a cabo la transacción y fijan las condiciones fundamentales del trato: precio, plazo e inmueble.

Como garantía de ese compromiso, el comprador entrega al vendedor una suma de dinero en concepto de reserva o señal, que se descuenta después del importe final en el momento de la firma de la escritura pública. Es decir: no es un coste añadido, es un anticipo del precio.

Antes de llegar a este punto conviene tener el dinero muy bien medido: además de la señal necesitarás la entrada, los impuestos y los gastos de formalización. Puedes calcularlo en un minuto con la calculadora de entrada y gastos de compra o revisar cuánto ahorro hace falta en la guía de cuánto dinero necesitas para comprar una casa.

Los 3 tipos de contrato de arras en España

Un error muy habitual es pensar que todas las arras funcionan igual. En la legislación española existen tres modalidades, cada una con consecuencias jurídicas radicalmente distintas en caso de desistimiento o incumplimiento.

1. Arras penitenciales (o de desistimiento)

Son las más habituales en compraventas entre particulares y se regulan en el artículo 1454 del Código Civil.

• Finalidad: permiten a cualquiera de las partes romper el contrato de forma unilateral y sin justificar una causa.
• Si desiste el comprador: pierde íntegramente la cantidad entregada como señal.
• Si desiste el vendedor: debe devolver al comprador el doble de la cantidad recibida.

2. Arras confirmatorias

Funcionan como un simple anticipo o pago a cuenta del precio total. Confirman la existencia de un contrato definitivo ya perfeccionado.

• Efecto jurídico: no otorgan derecho a echarse atrás libremente. Si una parte se retira, no basta con perder o devolver la señal.
• Consecuencias: la parte perjudicada puede recurrir al artículo 1124 del Código Civil y exigir judicialmente el cumplimiento del contrato (forzar la venta) o su resolución con indemnización por daños y perjuicios.

3. Arras penales

Actúan como una cláusula penal disuasoria fija frente al incumplimiento de las obligaciones pactadas.

• Efecto jurídico: en caso de incumplimiento se aplican las consecuencias expresamente pactadas por las partes.
• Diferencia clave: salvo pacto en contrario, la penalización no extingue por sí sola las obligaciones del contrato: la parte perjudicada puede reclamar además su cumplimiento o la indemnización de daños y perjuicios cuando legalmente proceda.

Resumen comparativo de los tipos de arras

¿Qué ocurre si vence el plazo pactado sin firmar la escritura?

Todo contrato de arras fija un plazo límite para acudir a la notaría y otorgar la escritura pública de compraventa. Si llega el día de vencimiento y no se ha firmado, la situación legal dependerá del motivo del retraso:

• Negativa o negligencia del comprador: si el plazo vence por causas que le sean imputables, las consecuencias dependerán del tipo de arras. En las penitenciales, o cuando se haya establecido expresamente en el contrato, el vendedor podrá resolver la operación y quedarse con la señal.
• Incumplimiento del vendedor: si rehúsa vender o no regulariza las cargas a tiempo, incurre en incumplimiento y deberá abonar las penalizaciones fijadas (el doble en penitenciales).
• Retraso justificado en la hipoteca (prórroga): si el retraso viene de la tramitación del préstamo bancario, lo recomendable es firmar un anexo de prórroga ampliando la fecha límite de mutuo acuerdo. Es crítico dejarlo por escrito para evitar reclamaciones de resolución implícita.
• Requerimiento por burofax: ante un vencimiento inminente o ya producido, es muy recomendable que la parte interesada en cumplir realice un requerimiento fehaciente —habitualmente por burofax— citando a la otra parte para otorgar la escritura. Es una prueba de gran valor en un eventual procedimiento judicial.

El plazo típico se mueve entre 1 y 3 meses, justo el tiempo que suele tardar un banco en aprobar y formalizar la hipoteca. Si tu financiación aún no está aprobada, negocia un plazo holgado.

Checklist: cláusulas imprescindibles del contrato de arras

Antes de plasmar tu firma, asegúrate de que constan estos elementos indispensables:

Ojo al reparto de gastos: es donde se cuelan las sorpresas. Repasa cuánto cobra el notario en la guía de gastos de notaría al comprar una casa y cuánto ITP te toca según tu comunidad en la tabla del ITP por CCAA.

Preguntas frecuentes sobre el contrato de arras

Resumen rápido

• Las arras son un precontrato privado y la señal se descuenta del precio final.
• Identifica qué tipo de arras firmas: penitenciales, confirmatorias o penales. Cambia todo.
• Penitenciales: el comprador pierde la señal, el vendedor devuelve el doble.
• Incluye siempre la cláusula condicionada a la hipoteca.
• Si el plazo se te echa encima, firma un anexo de prórroga y requiere por burofax.